房价14个月涨幅首次回落出现新一轮降价潮

来自:合肥宠物网  |  2020年08月08日

房价14个月涨幅首次回落 出现新一轮降价潮

近日,长沙房产研究中心公布的长沙楼市1月至5月统计数据显示,5月长沙新增批准预售商品房面积155.96万平方米,环比减少21.31%;商品房备案均价为每平方米4876元,环比下跌1.42%。                    

在一路狂奔之后,全国房价5月份的同比涨幅出现了14个月以来的首次回落。

国家统计局10日公布的数据显示,5月份,全国70个大中城市房屋销售价格同比上涨12.4%,涨幅比4月份缩小0.4个百分点;环比上涨0.2%,涨幅比4月份缩小1.2个百分点。而销售面积和销售额也都比上月明显下降。

专家认为,本轮楼市 调 控 的 效 果 正 在 显现,后几个月,商品房成交量和成交价会有更明显的调整,而在资金链吃紧的背景下,不排除会有更多的开发商加入到降价促销的行列,新一轮降价潮有望出现。有业内人士预计,6月份新房价格有望首次出现拐点,而全国房屋价格也将首次出现整体性下跌。

数据

商品房成交量锐减

北京大学房地产研究所所长陈国强告诉记者,5月份房价数据同比出现回落,环比涨幅收窄,说明了楼市新政对市场的影响已经显现,可以说,部分城市房价过快上涨的势头初步得到遏制。

数据显示,5月份当月,商品房销售面积6777万平方米,比上月减少1274万平方米,下降15.8%;商品房销售额3335亿元,比上月减少1113亿元,下降25.0%。

上市房企近日公布的数据佐证了开发商5月份的“惨淡”销售业绩:地产龙头企业万科销售面积和销售额环比分别下降25.8%和34.5%;复地集团环比下降41.6%和32.6%;绿城集团地上销售面积、合同销售金额环比跌幅近七成。在港股上市的房企富力地产、碧桂园、保利香港5月销售额环比分别下滑49%、27%和17%。据中银国际统计,5月份在港上市房企销售额平均下滑了37%以上。

中国指数研究院提供的统计数据也显示,一线城市5月成交量减少一半,在其监测的30个城市中,成交面积几乎全线下跌,跌幅约44%。其中,北京、上海、深圳、杭州及南京均跌至历史最低水平。

“从销售面积来看,市场降温态势明显,东部一线城市和部分二线城市下滑幅度更大,中西部地区情况相对稳定。预计6月份销售量还将继续萎 缩 , 第 三 季 将 可 能 步 入 筑 底 阶段。”上海易居房地产研究院综合研究部部长杨红旭对《经济参考报》记者说。

近一个多月来,中央和地方政府的房地产调控政策纷纷出笼,不仅新建商品住宅销售量价齐跌,二手房销售量也大幅下挫。

根据中原地产监测数据显示,5月北京、天津、上海、广州、深圳五大城市二手住宅成交量下滑幅度达到30%-80%,下滑至2007年以来最低点。其中深圳和上海两地成交量下滑幅度最大,分别为78%和75%;广州下滑幅度最小,为32%。

尽管5月份商品房销售面积出现大幅萎缩,但开发商拿地和投资的热情似乎并未减弱。

数据显示,5月份全国房地产开发企业完成土地购置面积3760万平方米,超过4月份的3017万平方米,明显超过2009年2659万平方米的月均水平。不过,杨红旭预计,接下来土地购置面积将趋于回落。

数据显示,1月份至5月份,全国房地产开发投资13917亿元,同比增长38.2%,其中5月份房地产开发完成投资3985亿元,比上月增长19 .4%。杨红旭称,受严厉调控政策影响,接下来,开发商的投资热情将会逐步降温。

现状

开发商资金链趋于吃紧

杨红旭告诉《经济参考报》记者,5月份,房地产开发企业资金来源5685亿元,比4月份略有上升,相较去年12月份和今年1-2月份则是大幅下降。这说明开发商资金面最宽松的时候已经过去。

分析人士指出,随着楼市成交陷入低迷,尤其在央行上调存款准备金率等一系列政策的影响下,不少开发商的资金链在未来3至6个月内将会出现紧张。

根据国泰君安统计,截至目前,共有39家A股上市地产公司拟增发融资890亿元,不过仍未获批。由于政策及股价下跌等原因,此前招商地产、世茂股份已经宣布撤销融资计划。

恒大地产董事局副主席、总裁夏海钧认为,目前国际资本市场对房地产企业境外融资的窗口已经关闭,国内银行信贷也逐步收紧,再加上销售没有有效的增幅,对房地产企业的现金流会造成压力。开发商如果不降价,销量会下滑,而房地产企业的资金压力会逐渐增大。

“销售额的下滑肯定对房地产资金链会有影响,因为房地产是一个必须持续投入的行业,可调配资金的减少直接影响到开发商的后续投资。一个明显的例子是,开发商这段时间在拿地的时候变得谨慎多了。”陈国强说。

这从一组数据中能够得到佐证。中国指数研究院的统计显示,受新政影响,开发企业拿地普遍调低预期,成交面积环比降幅达13%。5月,全国70个重点城市共成交土地604宗,环比减少4%,同比减少16%;成交土地面积2732 .3万平方米,环比减少7%,同比减少18%。其中,住宅用地成交188宗,环比减少14%,同比减少11%。

与此同时,继2、3、4月土地价格连续下调之后,5月楼面地价与上月持平。全国70个城市住宅用地平均楼面地价1771元每平方米,环比下跌1.2%。多宗地块出现流拍,中国指数研究院的统计显示,5月7日,北京“顺义区马坡居住(西侧)项目用地”因报价低于标底而宣告流标,5月24日,北京“房山区房山线长阳站9号地多功能项目用地”等4宗土地因无人报价,均告流拍。

不过,也有观点认为,房地产开发商资金并没有外界传说的那样“吃紧”。该观点认为,截至去年年底,房地产企业销售额达4.39万亿元,投资只完成3万多亿元

房价14个月涨幅首次回落出现新一轮降价潮

,开发商手里约有1 .8万亿元现金。如果按照一季度销售情况看,虽然增幅有所下降,但是当前银行信贷和销售回款增幅仍属较高水平,大企业的现金流没有受到多大影响,投资资金依然充足。

进程

楼市新一轮降价潮隐现

多家机构认为,严格的信贷政策等调控手段将把销售量限制在较低水平,现金回流的大幅减缓将迫使开发商降价;另外,土地增值税的从严征收也将使得开发商的资金链进一步绷紧,降价是开发商快速回笼资金的必然选择。

记者了解到,继恒大地产宣布率先大范围降价之后,其他一些知名房企也开始有所行动。知名房企绿地集团近日也宣布,对遍布全国41个城市的100多个项目进行优惠促销。

杨红旭称,开发商暂时不差钱,但多数企业难以承受半年不卖房的压力。另外,部分一线地产商还有战略目标,比如通过促销扩大市场占有率,从而在愈演愈烈的竞争中处于有利位置。接下来将有越来越多城市和开发商加入到降价的阵营中来,现在降价肯定比到第四季度再降价来得好。

“接下来,开发企业资金面将由宽松向紧张慢慢演变,预计下半年资金将出现一定程度的紧张局面,随着恒大、万科、绿地等地产巨头纷纷开始促销,开发商降价现象将越来越普遍。”杨红旭说。

中原地产华北区总经理李文杰告诉《经济参考报》记者,由于开发商仍处于观望期,所以目前的降价仍然是尝试性的、阶段性的策略,其目的在于试探市场的反应。不过,一旦房价下降的判断趋于明确,开发商将加大降价的力度和幅度。

来自中原地产的监测数据显示,5月份,五大城市除天津外,其余四城市二手住宅价格均出现不同幅度的下跌,但跌幅并不明显。其中深圳和上海价格环比跌幅分别达到-2 .9%和-2 .5%,北京和广州跌幅分别为-1.6%和-1.5%。

“国务院新政是在四月中旬出的,预计在两三个月的时间后,也就是6月底和7月初的时候,房价将出现更为明显的调整。”李文杰说。

杨红旭判断,后面几个月,房价拐点可能将加速出现。4月份,全国70个城市的房价环比3月份上涨1 .4 %,5月 份 环 比 涨 幅 只 有0.2%,6月即有可能接近零增长。他预计,6月份新房价格将首次出现拐点,而全国房屋价格也将首次出现整体性下跌。下半年,房价将会维持下跌态势。

陈国强则认为,房价是这一轮楼市调控的重要指标之一,如果不促使房价回落到一定的区间,相信政府是不会收手的。即便下一步政府没有出台更为严厉的调控政策,只要持续地、更加严格地执行既定政策,房价也将进入下降通道。

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